Het huizendilemma

Vol enthousiasme worden de nieuwe huizencijfers ontvangen en gecommuniceerd. “We zijn er uit; gelukkig, de ellende is over!”, “we zijn over het dieptepunt heen!” Is het echt nu allemaal hosanna? Zijn we door het dal heen en gloren er groene, sappige weiden? Kunnen we weer mensen aannemen, gebieden ontwikkelen, een nieuwe lease-auto bestellen, een vriendin of toyboy erbij nemen, een nieuw pak aanschaffen, wintersport boeken, de boot weer een likje verf geven, etc. etc.?

Eerlijk gezegd, ik weet het niet. Ik heb er een hard hoofd in. Ik merk vanuit mijn werk, nieuwbouw, nog erg weinig van de grote nieuwe opleving. Laat staan al die mensen die nu bij vrijwel alle projectontwikkelaars ontslagen worden. Maar ik mag niet te negatief zijn. Op mijn vraag aan Ger Hukker, tijdens het NIKI-event 2009, wat hij dacht van de Case-Shiller index, wist hij mij te melden dat als we daar nou hard genoeg in zouden geloven, de huizenprijzen inderdaad nog tientallen procenten naar beneden zouden gaan. Nu hoop ik natuurlijk dat alles weer beter gaat, daar word ik zelf ook veel beter van, maar ik ben toch ietwat ouderwets en ga er vanuit dat de economie volgens regels werkt in plaats van de NVM Vertrouwens Index.

Eerlijk duurt het langst

Ik ben het met de heer Hukker eens dat als beïnvloeders gaan roepen dat alles nog verder naar beneden gaat, dat natuurlijk een self fullfilling prophecy is. Maar gezien de oplopende werkeloosheid, het historische overheidstekort, banken die nog moeilijk lenen, beurzen die nog niet stabiel zijn, pensioenen die verdampt zijn en het algehele vertrouwen van de consument dat geschaad is, denk ik dat het nog een beetje voorbarig is om nu al te spreken van een herstel. Vooral als deze berichtgeving tot doel heeft de mensen weer te bewegen huizen te gaan kopen. Sterker nog: ik denk dat het van groot belang is dat deze zelfde beïnvloeders de morele verplichting hebben het plebs te waarschuwen voor eventuele grote financiële misstappen en risico’s die nu verbonden zijn aan grote financiële verplichtingen die je aangaat bij de koop van een huis. Bovendien zal het vertrouwen nog meer schade oplopen indien in het volgende kwartaal blijkt dat het allemaal toch niet zo rooskleurig is. Wellicht is dan enige terughoudendheid op dit moment op zijn plaats. Ik ben dus benieuwd of de NVM het aandurft om op basis van de hun bekende cijfers een NVM Vertrouwens Index te publiceren. Waarom niet? Zij hebben als echte experts toch een landelijke dekking qua experts, makelaars, die met hun uitgebreide kennis precies allerlei marktinformatie kunnen vertalen naar een betrouwbare index die mensen tot een aan zekerheid grenzend advies kan geven of het wenselijk is om een huis te gaan kopen of verkopen.

NVM VI per vierkante koevoet?

De NVM Vertrouwens Index stel ik mij als volgt voor:

1. Blijf zitten en doe niks. De markt is nog hoogst onbetrouwbaar en alleen in nood verkopen. (Ver)huren is op dit moment een betere optie dan kopen. Op korte en middellange termijn is er geen prijsstijging te verwachten;

2. Als het moet dan moet het. De markt is instabiel en biedt weinig zicht op positieve rendementen. Indien het op dit moment vanwege een persoonlijke situatie noodzakelijk is om te verhuizen, dan kunt u dat doen maar wees op uw hoede. Schaf een huis aan dat u absoluut kunt betalen! In deze markt betekent dat waarschijnlijk een teruggang in uw huizencarrière;

3. U kunt kopen en verkopen zonder al te grote risico’s. De markt is stabiel en vertoont een groei die te verwachten valt op basis van de bevolkingstoename, de welvaartstoename en die in lijn ligt met de inflatie en werkeloosheidscijfers.

4. U kunt gerust kopen. De huizenmarkt is op dit moment zeer gezond en gezien de krapte op deze markt kunt u met grote mate van zekerheid van een bovengemiddelde rendementsverwachting uit gaan.

Nu ben ik geen expert maar u, als lezer, kunt zich vast hierbij wel iets voorstellen. Volgens mij zitten we nog op 2. De huizenmarkt vertoont wat stijging echter waar wordt deze door veroorzaakt? Graag zou ik dat willen weten van de NVM. Niet dat hij stijgt, want dat zegt mij net zoveel als de gemiddelde huizenprijs per vierkante koevoet.

Twijfel

Graag wil ik de NVM geloven echter ik blijf met die verd… twijfel zitten. Als ik naar mijn persoonlijke situatie kijk, wil ik graag verhuizen maar ik heb er nog geen vertrouwen in dat ik niet te veel betaal voor mijn nieuwe nieuwbouwhuis en dat ik binnen afzienbare termijn mijn huidige huis voor een goede prijs kan verkopen. Bovendien word ik niet gesterkt door het oordeel van professionals: makelaars en projectontwikkelaars. Beide willen niet – ondanks mijn toch zeer genereuze aanbod – enig risico lopen in de transactie rondom mijn huis. Daardoor daalt mijn eigen NVM Vertrouwens Index weer naar 1 of eigenlijk minder dan 1. Wat is dat genereuze aanbod?

Ik bied de projectontwikkelaar en de makelaar beide een win-win situatie aan. Mijn huidige huis ben ik bereid te verkopen, aan hun, tegen de aanschafsprijs vermeerderd met de helft van de gerealiseerde prijsstijging van de afgelopen 5 jaar (tot augustus 2008). Alles daarboven mogen zij in hun eigen zak steken. U mag hun antwoord raden…

Zoveel vertrouwen hebben zij dus zelf in de markt. Ondanks hun eigen berichtgeving.

Naschrift: zie net dat de heer Bruggink van de Rabobank ook Marketingfacts leest, namelijk dit artikel: “Gaat het echt goed met de huizenmarkt?” en zijn uitlatingen

Afbeelding: NVM.nl