Zeg Jansen, heb je wel genoeg beleving in je winkel gestopt?

De oorzaak van de leegstand in retailland is niet het online shoppen of een gebrek aan beleving. Nee, banken en verhuurders houden de winkelstraat in een houdgreep.

Het afgelopen jaar zagen we de leegstand weer stijgen terwijl we tussen 2015 en 2019 juist een daling zagen. Als belangrijkste redenen wordt aangevoerd dat de ombouw naar horeca stagneert en dat er een einde lijkt de komen aan de ombouw van winkels naar woningen en kantoren. Stagneren is een mooi woord om te duiden dat op een zeker moment er niet meer ruimte voor horeca is.

Nu wordt er van alles en nog wat geschreven over de impact van online shoppen op de winkelstraten. Elke keten die ermee stopt is aanleiding om dezelfde grammofoonplaat af te draaien en nu Amazon de retailarena in Nederland gaat betreden schudt de retailsector opnieuw op zijn grondvesten.

Lokale sufferdje

Grote ketens die de stekker eruit te trekken, staan in de belangstelling maar het overgrote deel van de retailers die stoppen zijn de zelfstandige winkeliers. Afgelopen jaar waren dat er 2.000. Als modezaak Jansen in Zutphen ermee stopt, krijgt die met uitzondering van het lokale sufferdje nergens aandacht.

Geen geld in de kassa

De zelfstandige winkeliers stoppen bij gebrek aan opvolging, kunnen onmogelijk concurreren met de door de winkelstraten bulderende fast fashion-straalstroom van Zara, Primark en H&M. En niet onbelangrijk: er zit simpelweg geen geld in de kassa om een verandering te kunnen betalen.

Op zich opmerkelijk want de afgelopen jaren groeide de omzet van online retail, maar de omzet van omnichannel retailers, fysieke winkels die ook online actief zijn, groeide nog harder. Het is niet bepaald een sector die qua omzet afbloedt.

ABN Amro verwacht zowel in 2020 als in 2021 een omzetgroei van 2 procent voor de retailsector. Vorig jaar steeg de omzet met 2,5 procent; het zesde groei-jaar op rij. Sinds 2013 nam de omzet met ruim vijftien procent toe.

Beleving

Naast een overkill aan winkel vierkante meters, vergrijzing en de trek naar de stad wordt er veel geschreven over beleving. Beleving als tegenhanger van het efficiënte internet.

Een sectoreconoom van een bank schrijft: “Winkeliers kunnen bijvoorbeeld een community van gelijkgestemden vormen en events organiseren.” Daarbij moet je denken aan een ‘wielermodezaak die als verzamelpunt dient voor een groepsrit en een kop koffie’. “Klanten waarderen het ook als het personeel deskundig is, het verhaal achter producten kent en zich kan inleven in hun behoeften. Dit – en een inspirerend assortiment en interieur – versterkt de klantbeleving en de kans op herhaald bezoek.”

Gister liep ik een Zara binnen en daar koop je een spijkerbroek voor negen euro. Echt ik geloof niet dat klanten daar voor de beleving komen.

Elk uur dat je in de zaak stopt is niet gratis

Elk uur dat je in de zaak stopt is niet gratis. En eerlijk gezegd wat gebeurt er precies wanneer elke wielermodezaak zo’n advies opvolgt. Goochelen met losse ideetjes klinkt lekker maar je hebt er als winkelier geen bal aan. Beleving is bovendien een peperdure oplossing voor je vierkante meters en ik garandeer je dat wanneer je naar de bank stapt om een aanvullende financiering aan te vragen omdat je extra beleving aan je winkel wil toevoegen, het rolluik onmiddellijk dichtgaat.

Iets anders

Er is iets anders aan de hand. Het spanningsveld tussen vastgoedondernemers, de bank als financier en de winkelier als huurder. De grondslag voor de waardebepaling van het vastgoed is gelegen in de hoogte van de huurprijs. In goede tijden op toplocaties kan de waarde van een pand wel vijftien keer de jaarlijkse huursom waard zijn of nog meer. Maar ga eens uit van tien keer de huur.

Die waarde is voor de bank het uitgangspunt voor de financiering. Zeg maar de waarde van het pand is de dekking voor de lening. Door de verandering van het winkellandschap is er wel iets veranderd, als je het eenvoudig samenvat heeft het overaanbod de marges verschraald.

Tegen de muur aanlopen

Het is niet zo dat winkeliers niets meer verkopen maar in voorkomende gevallen wel minder of tegen een lagere marge. Onder normale omstandigheden pas je dan je plan aan en grijpt in de op de kosten. In Nederland loop je dan direct tegen de muur. Personeelskosten kan je niet verlagen en de kosten die gemoeid zijn met het laten afvloeien van medewerkers die al 20 jaar op de payroll staan is niet alleen heel pijnlijk maar ook te kostbaar afgezet tegen die teruglopende marges. Nee de kosten van personeel gaan elk jaar omhoog. Dat is de werkelijkheid.

Daar sta je dan met medewerkers die al twintig jaar bij jou op de loonlijst staan en je moet concurreren met dichte winkel dozen op een industrieterrein, die zich niet hoeven te houden aan de regels in de stad, werken met flexwerkers zonder contract en ook nog eens geen belasting betalen. Dan kom je bij de bank en die zegt tegen je: “Zeg Jansen, heb je wel genoeg beleving in je winkel gestopt?”

Verhuurder kan ook niet anders

De huur staat vast, niet omdat de verhuurder dat per se wil maar omdat het niet anders kan. Huurprijzen gaan net als personeelskosten alleen maar omhoog als je een huurcontract hebt. Verhuurders kunnen ook niet veel anders. Verlaag je de huurprijs dan wordt het pand minder waard en kan de dekking onder de lening van de verhuurder verdampen. Met als gevolg dat de verhuurder van de bank een brief krijgt met de mededeling of er bijgestort kan worden. In simpel Nederlands, de verhuurder moet de een stuk van lening versneld aflossen. Nodeloos te zeggen dat verhuurders daartoe in veel gevallen niet in staat zijn.

Wanneer de huurprijzen van winkels halveren gaat er waarschijnlijk geen winkel meer dicht

Resultaat: leegstand

Het resultaat is leegstand. Zolang een pand leegstaat gebeurt er niets nou ja tot aan de volgende revisie van de financiering maar in veel gevallen heeft de bank je niet op het netvlies zolang rente en aflossingen netjes binnenkomen. Vergelijk het met je hypotheek, die lening is verstrekt op de waarde van je salaris, als je je baan kwijtraakt staat de hypotheekverstrekker niet direct op de stoep.

Vicieuze cirkel

Zo houden banken en verhuurders de winkelstraat in een houdgreep. Een vicieuze cirkel want een oplopende leegstand zorgt ervoor dat financiers niet erg happig zijn om een startende winkel te financieren en ja waarom zou je dat ook doen. Je werkt eigenlijk voor de kassa van de verhuurder en de bank en als die gevuld is ben je misschien zelf nog eens aan de beurt. Dat klinkt niet erg prettig.

Zo stoppen tal van winkeliers met hun business niet omdat er geen toekomst in zit maar omdat de markt op slot zit en schrijven de media steeds maar weer over de effecten van de online verkopen op de retail. Wanneer de huurprijzen van winkels halveren gaat er waarschijnlijk geen winkel meer dicht. Soms moet je een spade dieper graven om een goed beeld te krijgen van de werkelijke problematiek. Maar daar scoor je dan weer niet zoveel views mee.