Niet het internet, maar het lokale bestuur is verantwoordelijk voor de winkelleegstand

Niet het internet, maar het lokale bestuur is verantwoordelijk voor de winkelleegstand

Het CBS publiceert met enige regelmaat cijfers over retail. Deze keer luidt de kop 'Minder etalages, meer beeldschermwinkels'. Ik vraag me wel eens af wat ze daar bij het CBS nu werkelijk uitspoken. Alsof het aantal etalages bepalend is voor het winkeloppervlakte dat in gebruik is. 

Uit het bericht:

“In 2016 telde Nederland 95.630 fysieke winkelvestigingen. In 2007 waren dat er nog 100.070. Veel computerwinkels en winkels in kleine elektronica zoals dvd- en cd-spelers, verdwenen uit het straatbeeld. Daarvan zijn er nu 19,7 procent minder dan in 2007. Het aantal webwinkels vervijfvoudigd. Doordat het aantal webwinkels in de afgelopen tien jaar meer dan vervijfvoudigde, groeide het totale aantal winkels toch: met 22 500 naar ongeveer 127 800”. CBS

Een simpele optelsom?

Elektronicawinkels voeren de lijst aan als het gaat om fysieke winkels die verdwijnen en online is elektronica juist een van de koplopers. 'Vooral elektronicazaken uit Nederlandse winkelstraat verdwenen', kopt Nu.nl naar aanleiding van het CBS. Het lijkt een simpele optelsom, maar zo simpel is het natuurlijk niet. De hoeveelheid etalages zijn minder relevant dan het aantal vierkante meters winkel dat in gebruik is. Kijk je naar die ontwikkeling, dan blijkt iets anders: de afgelopen jaren kwam er vier miljoen vierkante meter aan winkeloppervlakte bij. 

“De winkelvoorraad is tussen 2004 en 2015 gestaag toegenomen, in totaal met ruim 4 miljoen vierkante meter winkelvloeroppervlak. Er zijn lange tijd veel vierkante meters toegevoegd en aanzienlijk minder onttrokken. In 2016 is voor het eerst een daling van de voorraad te zien als gevolg van meer onttrekkingen dan toevoegingen.

Lange tijd is één van de drijvende krachten achter de toename in de vraag naar winkels - en de relatief geringe leegstand - de schaalvergroting in de detailhandel geweest. Het aantal vierkante meter per winkel is de afgelopen decennia fors toegenomen, van minder dan 50 vierkante meter per winkel in 1968 naar 284 vierkante meter in 2016, oftewel meer dan een vervijfvoudiging in bijna vijftig jaar tijd”. 
Compendium voor de Leefomgeving
 

Al die vierkante meters zorgen voor een overschot aan winkels. Nederland staat in de top vijf van landen met de meeste winkelvierkante meters per inwoner (bron: Cushman & Wakefield). Dat overaanbod heeft de afgelopen crisisjaren gezorgd voor leegstand. Met name in de krimpgebieden, zeg maar aan de randen van de winkelgebieden en aan de randen Nederland. Je kunt immers wel een winkel hebben, maar als er geen mensen wonen houdt het op. Nederlanders zijn de afgelopen jaren bovendien meer naar de grote steden getrokken; dat heeft natuurlijk effect. 

“In één op de vijf gemeenten (83 van de 390) nam het inwoneraantal af, vooral in de drie noordelijke provincies, Twente, de Achterhoek, Zeeland en Limburg. De krimpgemeenten zitten in een negatieve spiraal: doordat ze vergrijsd zijn, overlijden er meer mensen dan er geboren worden. En doordat veel jongeren wegtrekken, wordt de vergrijzing alleen maar versterkt’. NOS

We hebben in Nederland gewoon meer vierkante meters gebouwd dan we nodig hebben. Nou ja, dat niet alleen. Het zijn ook vierkante meters op de verkeerde plekken. Logisch dat zoiets leidt tot leegstand. Het CPB zegt in 2016 overigens over die leegstand: 

“De huidige leegstand van ruim 9% in Nederland is fors, maar niet buitengewoon hoog. Een cyclische ontwikkeling van de huren en de leegstand is normaal in de markt voor winkelvastgoed, daar horen pieken en dalen bij”. 

Een stukje contentmarkting van het CBS

De verbinding die het CBS legt met het frame 'Minder etalages, meer beeldschermwinkels' is onzinnig, maar zorgt er wel voor dat andere media zoals het NOS journaal dit bericht zonder enige nuance delen. Een stukje contentmarkting van het CBS zeg maar. Minder winkels, meer webwinkels, dat heeft verband met elkaar wordt zo gesuggereerd. En je ziet dat volgens het CBS dus met name terug bij elektronicawinkels.

Tussen 2000 en 2017 opende alleen al de Mediamarkt 49 winkels in Nederland. Winkels met een gemiddeld vloeroppervlakte van 4000 vierkante meter. De gemiddelde vloeroppervlakte van een traditionele elektronicawinkel is volgens branchegegevens circa 300 vierkante meter. Even rekenen: 196.000 nieuwe vierkante meters aan Mediamarkt delen door 300 vierkante meters aan traditionele elektronicawinkels. Ik kom op zo’n 653 elektronicawinkeletalages die de Mediamarkt de afgelopen 17 jaar opende. Zeg maar iets van 38 nieuwe winkels per jaar. 

Een beetje kort door de bocht dat zeker, maar beslist niet korter door de bocht dan de tendentieuze aanhef van het CBS. Er zijn minder winkels als voor de crisis. Veranderend productassortiment, schaalvergroting, gebrek aan koopkracht en de invloed van het internet spelen in dat krachtenveld allemaal een eigen rol. Maar ook simpele dingen zoals de maat van elektronica zijn van belang als het gaat om het gebruik van vierkante meters. Een radio, een platenspeler, telefoon of een televisie waren gewoon grote dingen die veel ruimte in beslag namen. Al die zaken passen nu in een smartphone.

Sommige productgroepen zoals CD's en DVD's bestaan nog amper, logisch dat de 120 verkooppunten van bijvoorbeeld FreeRecordShop verdwenen. Nederland kende in 2003 nog meer dan 1200 videotheken; die zijn ook bijna allemaal verdwenen. Het is niet ingewikkeld om deze veranderingen rechtstreeks toe te wijzen aan de kracht van het internet. Wat nog overbleef, verdween in de schappen van de Mediamarkt. 

Meters of prijs?

Nu gaat het natuurlijk niet alleen om winkel vierkante meters, maar ook om de prijs van de artikelen. Mediamarkt heeft natuurlijk lagere prijzen dan de elektronicazaak op de hoek. De kleinere elektronicazaak kon, net als al die andere kleinere winkels, de concurrentie - ontstaan door ketenvorming en schaalvergroting - gewoon niet aan. 

De afgelopen jaren daalden de huurprijzen van winkels volgens het CPB met een procent of twintig. Daar zal vanzelf ergens een nieuw evenwicht ontstaan. Goedkopere vierkante meters maakt een winkel voor de exploitant immers ook nogal wat kansrijker. Goedkopere exploitatie zal ook zorgen voor een hernieuwde concurrentie tussen webshops en de fysieke winkels. Prijs is immers de belangrijkste driver achter het online shoppen. 

Online retailevangelisten, met in hun kielzog belangenorganisaties, en misduiders als het CBS willen ons laten geloven dat het internet de hoofdschuldige is van de leegstand. Het komt de falende lokale bestuurders waarschijnlijk wel van pas.

Toch zijn de gevolgen van het online shoppen waarschijnlijk maar een klein stukje van de legpuzzel. Hoofdschuldige zijn vooral de lokale bestuurders. Bestuurders die nieuwe vierkante meters aan winkel ontwikkelden tegen beter weten in. Waarschijnlijk om de lokale kas te spekken. Extra meters werden in hoog tempo ontwikkeld, terwijl de demografische hoofdlijn allang aangaf dat de bevolking naar de grote kernen trok. 

Miljoenen nieuwe vierkante meters aan winkel werden de afgelopen jaren ontwikkeld op plekken buiten het centrum, zodat goedkope grond plots toch nog een berg geld opbracht. Lokale bestuurders en projectontwikkelaars waren meer in de ban van de het snelle geld dan van het creëren van een leefbare en goed functionerende binnenstad. De effecten daarvan zijn nu elke dag merkbaar. Publiek werd weggetrokken naar grote goedkope, lege dozen buiten het centrum met veel voor weinig.

Winkelend publiek trok naar andere plekken, rond de stad of ver daarbuiten, waardoor winkeliers in het centrum vechtend tegen veel te hoge huren, gebrekkige bereikbaarheid, dalende koopkracht, lokale belastingen, bureaucratie en torenhoge parkeertarieven, het loodje legden. 

Retailpropaganda

De ontwikkeling van het online shoppen is vooral het gevolg van falende gemeentemanagers die er tot op de dag van vandaag niet in slagen om een level playing field te creëren voor de retail. Managers die de binnensteden vooral opscheepten met achterstallig onderhoud. Zolderkamerartiesten openen elke dag nieuwe online winkels. Niet dat er iets verdiend wordt, maar dankzij lage investeringskosten en dropshipping wordt er wel snoeihard geconcurreerd en verdampen de marges van de winkels in het centrum, die wel moeten opdraaien voor de kosten van al die lokale voorzieningen. 

Wanneer er een serieuze startfee vereist zou zijn om online een winkel te openen, valt die machine vanaf vandaag stil. Natuurlijk klinkt dat radicaal. maar toch is het niet zo gek. Mensen zijn dol op hun stadskern met winkels, horeca en cultuur. Verdwijnen de winkels, dan verdwijnen alle winkelgerelateerde inkomsten. Verdwijnt de stadskern dan verdwijnen de mensen, verdwijnen de mensen dan zakken de prijzen van het onroerend goed. Winkels zijn het bindmiddel van een systeem dat veel verder reikt dan het kopen van een onderbroek. 

Ondertussen draait de online retail propagandamachine, gevoed door belanghebbenden, op volle toeren. Ik zou zeggen gebruik toch vooral ook eens je gezonde verstand.

Credits afbeelding: Kevin Dooley, licentie: CC BY (Commercieel hergebruik, inclusief aanpassing)

Delen

0
1


Er zijn 1 reacties op dit artikel

  • Helder goed artikel! Denk inderdaad dat het tijd wordt om een analyse te maken van waar de oorzaken werkelijk liggen in plaats van oplossingen te zoeke op basis van aannames. Ik ben dan ook benieuwd naar je mening over het Back-to-the Future onderzoeksrapport dat wij vorig jaar samen met NRW/ IVBN publiceerden (samengevat in Nieuwe Richtlijnen voor succesvolle winkelgebieden). Focus hebben we gelegd op de ontwikkeling van sociale meerwaarde als fundament voor merkwaarde voor winkelgebieden.
    Marie-Anne Simons, MindLogyx-Retail

    geplaatst op

Plaats zelf een reactie

Log in zodat je (in het vervolg) nóg sneller kunt reageren

Vul jouw naam in.
Vul jouw e-mailadres in. Vul een geldig e-mailadres in.
Vul jouw reactie in.

Herhaal de tekens die je ziet in de afbeelding hieronder


Let op: je reactie blijft voor altijd staan. We verwijderen deze dus later niet als je op zoek bent naar een nieuwe werkgever (of schoonmoeder). Reacties die beledigend zijn of zelfpromotioneel daarentegen, verwijderen we maar al te graag. Door te reageren ga je akkoord met onze voorwaarden.